Aluguel por Temporada no Rio: O Que Diz a Lei em 2026
Decisão do STJ e novo projeto de lei municipal mudam as regras do Airbnb no Rio — veja o que já vale e o que ainda está em discussão
Publicado em 24 de Setembro de 2026 às 05:00 PM
Quem aluga ou pensa em alugar um imóvel por temporada no Rio de Janeiro precisa ficar atento: 2026 trouxe mudanças relevantes nas regras do jogo, tanto na Justiça quanto no Legislativo municipal. Entender o que já está valendo — e o que ainda é apenas proposta — evita prejuízo e multa.
O Que Já é Lei: Locação por Temporada
A locação por temporada é regulada pela Lei do Inquilinato (Lei 8.245/1991): contratos de até 90 dias, sem prestação de serviços de hospedagem como café da manhã, recepção ou limpeza diária, são tratados juridicamente como aluguel comum, e não como atividade de hotelaria.
A Decisão do STJ Sobre Condomínios
Em 7 de maio de 2026, a 2ª Seção do Superior Tribunal de Justiça, por 5 votos a 4, decidiu que a locação de curta temporada por plataformas como o Airbnb em condomínios residenciais depende de autorização prévia em assembleia, com aprovação de dois terços dos condôminos — com base no artigo 1.351 do Código Civil, que exige esse quórum para mudar a destinação do edifício ou de uma unidade.
A decisão (proferida no REsp 2.121.055) inverteu a "regra do silêncio" que valia até então: se a convenção do condomínio prevê destinação exclusivamente residencial e é omissa sobre locação por temporada, a atividade passa a ser considerada proibida por padrão. Para autorizar, o condomínio precisa aprovar expressamente a prática em assembleia ou alterar a convenção.
O Projeto de Lei Municipal em Tramitação
Separadamente da decisão do STJ, tramita na Câmara Municipal do Rio o Projeto de Lei 2265/2026, de autoria dos vereadores Salvino Oliveira, Carlo Caiado, Dr. Gilberto e Marcio Ribeiro, publicado no Diário Oficial da Câmara em 28 de maio de 2026. O projeto cria normas municipais para a hospedagem em imóveis residenciais de ocupação temporária, exige cadastro obrigatório do imóvel na prefeitura, com número de identificação que deve constar nos anúncios, e prevê multas de R$ 1.000 para proprietários e de R$ 10.000 para plataformas, sites, aplicativos, corretores ou imobiliárias que descumprirem as regras.
Até agosto de 2026, o projeto ainda não foi votado em plenário — está em análise por 12 comissões da Câmara, após despacho do presidente Carlo Caiado. Ou seja: as multas e o cadastro obrigatório previstos no texto ainda não estão em vigor.
E o ISS?
Em 2025, o Tribunal de Justiça do Rio de Janeiro (TJRJ) reconheceu que, em determinadas situações, proprietários que anunciam via plataformas como o Airbnb prestam serviço de hospedagem, e que operações intermediadas pelo aplicativo podem estar sujeitas ao Imposto Sobre Serviços (ISS) — diferente do entendimento anterior, que tratava a locação por temporada apenas como aluguel comum, sem incidência do imposto.
O Que Fazer Antes de Anunciar um Imóvel por Temporada
Antes de colocar um imóvel para locação por temporada no Rio em 2026, vale checar três pontos: se a convenção do condomínio permite a atividade (ou se é preciso levar o tema à assembleia com quórum de 2/3), se há necessidade de recolhimento de ISS sobre a renda gerada, e acompanhar a tramitação do PL 2265/2026 para não ser pego de surpresa quando as novas regras municipais entrarem em vigor.
FAQ
O condomínio pode proibir aluguel por temporada tipo Airbnb?
Sim. Desde a decisão do STJ de maio de 2026, se a convenção do condomínio prevê uso residencial e é omissa sobre o tema, a atividade é considerada proibida, salvo aprovação expressa de 2/3 dos condôminos em assembleia.
O PL 2265/2026 já está em vigor no Rio de Janeiro?
Não. Até agosto de 2026, o projeto segue em análise nas comissões da Câmara Municipal, sem votação em plenário.
Aluguel por temporada paga ISS?
Depende do caso. O TJRJ já reconheceu, em decisões de 2025, que operações intermediadas por plataformas de hospedagem podem estar sujeitas ao ISS.
Conclusão
O cenário regulatório do aluguel por temporada no Rio está mudando rápido, entre decisões judiciais e projetos de lei municipais. Quem já aluga ou pretende alugar por temporada precisa acompanhar de perto — o que vale hoje pode não ser mais suficiente daqui a poucos meses.
A Walker Imobiliária acompanha as mudanças do mercado de locação no Rio e ajuda você a tomar a decisão certa. #VempraWalker